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30年一括借り上げのメリットデメリット

一括借り上げとは、投資家が投資目的で新築マンションを購入した場合、そのマンションに空室が出ても空室分は不動産会社がその空地分の家賃を30年間は保証してくれるものです。空室が出て家賃収入が減少することを恐れるオーナーとしてはありがたい制度ですが、この家賃保証の制度の問題点は、家賃が一律定額ではないことです。 例えば、新築時に保証された家賃が15万円だった場合、30年後もまだ15万円であればこぞって投資家は30年一括借り上げを利用するに違いありません。何故なら普通に考えて常に満室状態で投資貸しては損をすることはないからです。 ですが、その保証額は2,3年おきに変動していきます。家賃の改定が行われることを前提に30年一括借り上げの契約をするため、自ずと家賃の保証額は減少していきます。

人口増減とマンションの数の問題をどう考えるか

新築だった頃のマンションも10年も経過すれば入居者数も減少しますが、その分家賃を下げなくてはいけません。そこで家賃保証の額もマンションの価値に合わせて下がっていくのです。 逆に言えば、30年一括借り上げを利用する場合は空室をなくすことができれば、わざわざ家賃保証の問題も気にする必要がないのです。 では、これから30年に渡り空室を減らすことは可能でしょうか。 現在、マンションの空室率は20%程度と言われています。この数字は過去に比べて少なくなっているわけではなく一方的に増え続けているのです。その理由は単純で、マンションが余っているにもかかわらず新しいマンションを建てるからです。やはり新しいマンションのほうが人気があるからですね。 また、人口も減少しているという点も空室の数の増加に拍車をかけています。 よってこれから先、空室を減らすのは使っても価値が落ちない特殊なマンションでない限り難しのです。